“전세금 대신 내준 건데요?”, “명의만 자녀 이름으로 했어요”… 정말 괜찮을까요?
안녕하세요! 지난 시간에 부모님이 자녀에게 생활비를 보내주는 것도 증여세 대상이 될 수 있다는 얘기 전해드렸죠? 그런데 말이에요. 이번엔 조금 더 규모가 커진 상황, 바로 ‘자녀 집 마련’에 대해 이야기해볼까 합니다. 부모가 좋은 마음으로 자녀의 전세자금이나 내 집 마련을 도와주는 건 흔한 일이죠. 그런데 이 과정에서 생각보다 많은 분들이 증여세 폭탄을 맞는 실수를 하고 계세요. 오늘은 세무사들만 아는 핵심 포인트로 집 지원이 증여가 되는 조건, 피하려면 어떻게 해야 하는지 실전 팁까지 정리해드릴게요!
집 사주는 게 왜 증여세 대상이 되는 걸까?
부모님이 자녀의 내 집 마련을 도와주는 건 흔한 일입니다. 전세보증금, 주택 구입자금, 대출상환 지원 등 방식은 다양하죠. 하지만 세법상 자녀가 직접 벌지 않은 돈으로 자산을 취득하면, 그 자체가 ‘무상 이전’으로 간주되어 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.
특히 부모가 자녀 명의로 집을 샀거나, 계약금을 부모가 대신 낸 사실이 통장 거래로 확인되면 국세청은 ‘실질적 소유자’가 아닌 자녀에게 증여세를 부과할 수 있습니다. 단 한 번의 거래로 수천만 원이 세금으로 나가는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.
부모가 자녀에게 집 관련 지원하는 다양한 방식
많은 분들이 다음과 같은 방법으로 자녀의 주거 마련을 도와줍니다. 그런데 이들 대부분이 증여세에 해당될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
- 전세 보증금을 부모가 대신 납부
- 자녀 명의로 집 구입 후 부모가 대금 지급
- 부모가 대신 대출 원리금 상환
- 부모가 매달 자녀 통장에 생활비+주거비 송금
세무사만 아는 증여로 간주되는 기준
국세청은 ‘자금 출처조사’를 통해 아래와 같은 경우를 모두 증여로 판단할 수 있습니다. 단순 송금이라도 ‘소유 명의’와 ‘자금 제공자’가 다를 경우 주의하세요.
| 증여로 보는 조건 | 설명 |
|---|---|
| 명의와 자금이 다름 | 부모가 돈을 냈지만 자녀 이름으로 부동산 등기 |
| 대출을 부모가 상환 | 자녀 명의 주택의 대출 원리금을 부모가 갚음 |
| 기타 생활비·보증금 | 반복적이고 고액이면 증여로 전환 가능 |
증여세 줄이는 방법은 없을까? 꿀팁 3가지
증여세를 피할 수는 없지만, 합법적으로 줄일 수는 있습니다. 세무사들이 추천하는 증여 전략은 아래 3가지입니다.
| 절세 전략 | 설명 |
|---|---|
| 10년 단위 공제 활용 | 성인 자녀에게 10년간 5천만 원까지 증여세 면제 |
| 부모 명의로 먼저 취득 | 부모가 직접 보유 후 일정 기간 지나 자녀에게 양도 |
| 공동명의 활용 | 지분 비율을 나누고 자녀의 자금 출처를 확보해 명확히 분리 |
자녀 집 지원할 때 흔히 하는 실수
- 계약자와 실지급자가 다른 경우
- 세무 신고 없이 고액 송금
- 명의만 자녀에게 넘기고 증빙 없이 부모가 관리
- 부모-자녀 간 자금 거래 기록 미비
자녀가 납득 가능한 자금 출처를 증명하지 못하면, 부모의 도움 부분은 증여로 간주될 수 있습니다.
전세보증금을 부모가 지급하고 계약자가 자녀라면, 해당 보증금은 자산 형성으로 간주되어 증여세 과세 대상이 됩니다.
맞습니다. 대출을 대신 상환하면 자녀 입장에선 빚이 줄어든 것이기 때문에 그 자체로 '채무 면제 증여'로 간주됩니다.
최근 국세청은 등기부, 자금출처, 금융거래 내역을 철저히 조사합니다. 걸릴 확률이 매우 높습니다.
증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 반드시 증여세를 신고하고 납부해야 합니다.
신고 금액이 과소하거나 고액 부동산 거래 발생 시 자금 출처 조사 또는 사후 검증이 가능합니다.
부모가 자녀에게 집을 사주는 건 사랑이자 응원입니다. 하지만 그 진심이 증여세라는 세금 폭탄으로 돌아온다면 억울하고 당황스럽겠죠. 중요한 건 ‘도와주는 방법’입니다. 증빙을 남기고, 신고 기준을 지키며, 합법적으로 증여 계획을 세운다면 세금도 줄이고 가족 관계도 건강하게 유지할 수 있어요. 이번 포스트가 여러분의 실생활에 도움이 되었기를 바랍니다!
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